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销售预期转弱,房企密集削减境外债,旭辉拟削债至多40亿美元

2024/1/4 16:19:14 0人评论 158443 次

多家机构预测,中国房地产市场将经历“L型”复苏。

来源:时代财经

销售预期转弱,多家房企提出削减境外债偿还金额,减负前行。

1月3日,旭辉控股集团(0884.HK,以下简称“旭辉”)公告称,已向债券持有人小组提出了有关境外债务全面解决方案的最新提案。据该提案,旭辉将通过转股、本金折让两种手段,削减偿债规模约33亿美元-40亿美元,其余债务拟展期2至9年不等。

不止旭辉,近一年多以来,伴随着销售预期转弱,融创中国(01918.HK)、中国奥园(03883.HK)、世茂集团(00813.HK)、宝龙地产(01238.HK)等房企的境外债重组方案均提出削债手段。

“在当下的市场环境中,出险房企均面临大量资产折损。削债可让企业减轻包袱,为重新恢复正常经营奠定基础,同时也能避免二次重组。”某房企债务重组业务线人士王鹤(化名)曾对时代财经评价称。

王鹤称,目前债权人已经能比较客观看待房企削债,争议点在于各家提出的条款细则。“不同债权人诉求不一样,有的希望尽快收回部分可确定性的资金,有的因为机制问题不能接受削债或者转股,但可以接受较长时限的新票据,所以各家方案上都是组合条款,差别化对待不同诉求的债权人。”

旭辉拟削债33亿至40亿美元

2022年11月,旭辉公告,对境外债务停止支付本金和利息。此后的13个月,该公司与债权人小组历经数轮探讨和磋商,终于形成了最新的方案。

1月3日,旭辉公告称,最新提案的主要内容包括:将境外债务转换为无本金削减的纯展期(分别以票据和贷款授信的形式)、小幅本金削减的展期、本金大幅削减的展期以及附带部分转股的展期,以满足债权人不同的偏好和需求。

公告显示,对于附带转股元素的选项,于生效日的建议转股价为本公司股份现行交易价格的倍数,后续阶段的转股价可能会有所不同。转股考虑以一种最终期限为7年的工具进行,附带于生效日及其后每个周年日强制转股的元素。

据公告,新债务工具的到期日自生效日起2年至9年不等,票面利率将在2%-4%之间。

对于附带转股及╱或本金削减元素的选项而言,新债务加权的平均到期日较其他选项更短。对于无本金削减或不附带转股元素的选项而言,新债务的到期日也有可能会缩短,这与公司后续的合约销售金额挂鈎。

在1月3日的公告中,旭辉还披露了现金流预测情况。公告显示,截至2023年6月底,旭辉不包括应计利息的境外可归属计息负债总额约为70亿美元(约合人民币500亿元);而该公司应占现金余额约为人民币192亿元。

旭辉预计,2023年下半年至2032年期间,境内开发项目所产生的累计现金流总额估计约为1040亿元至1150亿元。

此外,截至2023年6月底,旭辉拥有的投资性物业公允价值为456亿元,将根据市场情况及资产运作情况逐步出售部分投资物业及境外资产,预计将额外增加流动性约120亿元至140亿元。

据此,旭辉表示,可偿还境外债务的累计现金流总额估计约为人民币300亿元至350亿元。

多家房企提出削债手段

2016年,佳兆业达成境外债重组,有赖于销售市场好转。海通证券曾指出,佳兆业的债务重组并不困难,在该公司重组的一年半时间里,国内(特别是深圳)房地产的火爆,使其债务重组的主题变成了“谁能获得更好的deal”,而不是“谁将承担更大的损失”。

而当下,多家机构预测,中国房地产市场将经历“L型”复苏。无论是房企还是债权人,都意识到房地产销售回不到从前了。要想达成债务重组,双方都需让渡更多的利益。

2023年11月,融创中国境外债重组方案生效。该公司境外债总额达102亿美元,其中至多45亿美元债务拟通过转股的手段化解。而受债转股的影响,融创中国的发行股本数量将大幅增加,大股东孙宏斌的持股比例或由38.75%摊薄至24.74%。

就此,标普全球评级曾点评称,国内房企的未处置境外违约债券规模约为780亿美元,而“融创中国的境外债务重组方案为国内其他违约房企提供了范例”。

标普认为,中国房企的债务重组曾高度依赖债券展期。这种做法只能换来时间,无法显著改善企业的资产负债表。相较之下,融创中国的重组方案条款具有建设性,可通过转股化解大量债务。这给了企业喘息的空间,让它们有能力专注于经营和创造收入。

此后,中国奥园、世茂集团、宝龙地产等房企相继披露最新境外债重组方案,在债转股的基础上,进一步提出本金折让的补充手段。

例如,2023年12月7日,世茂集团公告,境外债初步重组框架,计划通过转股和本金折让的手段减少负债约60亿至70亿美元。该公司境外债务本金总额约为117亿美元,对应削债比例51%-60%。

世茂集团公告称,截至2023年10月底,集团现金结余合计约220亿元,其中本公司持有的现金仅约10亿元,上市附属公司及其各自的附属公司持有的现金约40亿元,剩余的约170亿元资金均受限制,大部分现金存放于项目层面的监控账户。

对于旭辉、世茂集团等房企而言,债转股和本金折让两种手段相结合,既可实现大幅削债,也可避免房企股价被过度稀释。而本金折让的手段,债权人是否买单,还有待后续观察。


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