来源：风云地产界
撰文/ 娄梓悦
编辑/ 卢泳志
历时8个月，万科对泰禾的救援终于有实锤落地了。
4月6日，据媒体报道，万科已经调度相关人组成操盘团队，协助泰禾操盘，推动部分项目率先解套。据悉，位于上海的平台管理公司已经开始启动注册，项目操盘公司“昌盛祥泰”也已在珠海横琴新区成立；另有传言说，国内四大AMC资管管理公司之一的东方资产，或将成为资管平台的新增资金方，为项目启动复工复产提供前期贷款资金。
此举的确有助于泰禾项目复工复产、逐步恢复正常运营，但要就此扭转债务违约困境，恐怕还有难度。此前，在3月31日业绩发布会，万科总裁祝九胜表示，操盘公司不是接盘公司，泰禾少数项目可能先行解套，解决整体问题需要很长时间。
去年7月30日，万科和泰禾签署《股份转让框架协议》，拟以24.26亿元入股泰禾，外界视这笔意向性交易为战投。但万科设置了先决条件，需要泰禾与债权人达成全面的债务重组方案，才考虑正式入股。8个月后，万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上坦承，双方合作进展并不顺利，目前距离入股还有相当大的难度。
这对千方百计引进战投以纾困的泰禾来说，无异于一记闷棍。风云地产界发现，泰禾爆雷以来，一面是债主官司逼债，一面是业主维权；唯一可以指望的金主万科，又救援不给力。
一年来，泰禾三面突围，债主、业主、金主三条出路都不顺利。有北京院子二期业主对风云资本界断言，这场旷日持久的“万科式”救援，很可能会无果而终。
泰禾内部人士向风云地产界解释，双方的合作还在积极进展中，只是有些需要泰禾达成的条件还没有兑现。
01
官司缠身，泰禾债务重组难啃“硬骨头”
先看债务方面。
泰禾2020年半年报显示，公司账面资金仅43.05亿元，而有息负债高达929亿元，其中713亿元将于一年内到期，资金链承压。截至2020年6月底，泰禾已到期未归还借款及公司债券金额为349亿元，到2020年底时，这一数字升至为398亿元，债务违约风险增加。
在自身偿债能力不足的情况下，借新还旧是房企维持高杠杆运作的通行模式。但在资本市场上，泰禾的信用评级早早已从B1下调至B3，融资能力下滑。去年年中，监管部门推出“三道红线”，严控房企融资。根据2020年中报数据，泰禾剔除预收账款后的资产负债率为81.56%，净负债率为287.4%，现金短债比仅0.06，三道红线全部踩中，有息负债不得增加，融资渠道受限。
债务高压之下，泰禾只能通过谈判，向债权人争取债务展期以延缓偿债压力。或许是受万科驰援的利好鼓舞，去年12月份，泰禾先后达成两份债务展期协议：一是12月18日，民生银行深圳分行将一笔18亿元的借款展期至2022年6月10日；二是12月22日，长城资管深圳市分公司将一笔120.03亿元的债务延期至2023年12月18日。
根据万科设置的入股门槛，泰禾需要与债权人达成全面的债务重组方案，能够支持公司恢复正常经营和可持续经营。这成为双方合作的最大卡点，要扫除障碍，推进合作，泰禾必须与债权人就债务违约问题达成和解。
不少债权人已将泰禾诉上法庭。例如：四川信托请求判令泰禾偿付本息、罚息47.97亿元；浙商金汇信托请求判令偿付本息、罚息6.11亿元；上海银行请求判令偿付本金息、罚息6.81亿元等。
风云地产界注意到，四川信托早在去年8月10日便已诉至上海金融法院，泰禾却迟迟没有公告，直到今年1月4日才披露。深圳证券交易所为此于3月25日发出监管函，指出泰禾集团董事长黄其森未能恪尽职守、履行诚信勤勉义务，负有重要责任。泰禾债务违约在先，又信披违规在后，既不符监管要求，也无助于债务重组。
泰禾内部人士向风云地产界透露，债务重组目前已经完成了大部分，少部分还在积极沟通中，容易解决的基本都已经解决了，剩下一些“硬骨头”，需要一定时间。看来，泰禾要达成全面的债务重组，前路依然漫漫。
02
项目烂尾，泰禾业主很受伤
再看业主方面。
泰禾爆雷后，旗下项目大面积停工停产，纷纷烂尾。业主群体深受其害，维权事件屡有发生。
据媒体报道，泰禾2019年报显示其在售项目56个，实际停工楼盘约44个。到去年年底，泰禾有佛山院子、合肥院子、太仓院子、上海院子等多个项目实现交付，但也有多个新建楼盘烂尾，北京金府大院、北京院子二期、北京昌平拾景园二期均未如期交付。
北京项目烂尾的一个重要原因是拖欠工程款。以北京院子二期为例，去年11 月 23 日，项目总包方中铁建工因工程款未结，将北京泰禾锦绣置业有限公司诉至北京市第三中级人民法院，要求支付工程款3. 11亿元及利息。受纠纷影响，很多业主遭遇项目不开工、不网签也不退房等难题，仍在维权。
从公开报道来看，北京院子二期业主一共有300多户，他们第一时间控制了银行贷款，要求银行不得将业主们的尾款发放给泰禾，这笔尾款共计8个亿左右，足够让院子二期完工。但是中铁建工没有拿到工程款，拒不撤场，业主手中即便握有8亿资金，依然无法重启项目建设。
尽快推动项目复工复产，保质保量按期交付，是泰禾当务之急。公司为此对项目实行“封闭管理”，项目层面的融资、销售，完全用于项目自运转，不必受公司整体经营状况的影响。目前，如福州、南昌、太原、武汉、上海、南京等地多个项目都已经重新启动。
但想通过盘活项目、回流资金来解决债务问题，业主们似乎对泰禾并不抱希望。风云地产界注意到，就在万科业绩会前夕，有泰禾业主发出了一份致万科的公开信。
公开信称，泰禾全国烂尾项目至少有40个。这些项目大部分都没有货值，而且做了反复抵押，无法再进行融资。“如果万科没有真金白银投入，还清早点说清，我们也另做打算。”
这封公开信署名“泰禾百万烂尾楼业主”。3月31日业绩会上，祝九胜特别提到万科与泰禾正在酝酿成立的项目操盘公司，可以算是对他们的一个回应。
03
战略入股遥遥无期，“万科式”救援能指望吗？
最后看金主方面。
作为被泰禾寄予厚望的金主，万科也被外界视为泰禾的“白马骑士”。祝九胜3月31日的最新表态，主要集中在三个方面：
其一，过去半年时间，双方合作进展不顺利，目前距离入股还有相当大的难度。在业主们看来，万科24亿元入股，短期内基本没戏。
其二，解锁的钥匙在于泰禾自身及相关债权人、利益方手上，特别是泰禾自身和债权人。业主觉得这似乎是在撇清救援责任，让泰禾自救，不要指望万科。
其三，万科与泰禾酝酿成立操盘公司，主要负责操盘泰禾部分项目，以此盘活部分项目，先行解套。业主认为，这是万科当天对泰禾释出的唯一利好。
很快，就有媒体跟进报道，万科正在调度人员组成操盘团队，介入泰禾项目。据悉，位于上海的平台管理公司已经开始启动注册，负责项目对接、协调等相关事宜；作为操盘公司之一的珠海横琴昌盛祥泰管理咨询有限公司（简称“昌盛祥泰”），已于3月17日在珠海横琴新区成立，注册资金10万元，两名自然人股东均来自万科。还有传闻说，国内四大AMC资管管理公司之一的东方资产，或将成为资管平台的新增资金方，为项目启动复工复产提供前期贷款资金。
对泰禾来说，随着操盘公司落地，那些资源条件比较好、债务问题已经达成谅解的项目，就可以先行启动，恢复开工与销售了。不过，祝九胜极力强调，操盘公司不是接盘公司，主要负责操盘泰禾部分项目，但不会接盘，也不会承债。他说，少数项目可能先行解套，解决泰禾整体问题需要很长时间。
双方合作历时8个月，万科对泰禾的救援行动还仅限于项目层面。对比一下同样深陷债务危机的河北房企华夏幸福，他们在第一时间就得到河北省政府95亿元财政支持的承诺；河北省、廊坊市还成立协调指导小组，联合央行、银保监会等，主导成立金融机构债权人委员会会议；其两大债权人中国平安和工商银行牵头组建债委会，协调解决债务问题。
与这种政府主导、财政注资、真金白银、真刀实枪的救援相比，万科对泰禾的救援进展缓慢，收效甚微。迄今唯一落地的操盘公司，也仅限于项目层面的合作，形同杯水车薪。
有业主形容如今的泰禾，犹如一位重症病人，刚刚走出ICU病房，需要休养恢复。而万科，黄其森最大的指望，却口惠而实不至。至于原因，泰禾内部人士称，合作还在积极进展中，只是需要泰禾达成的条件部分还没有兑现。
债主官司逼债、业主维权、金主救援不力，泰禾三面突围，目前却没有闯出一条肉眼可见的出路。“万科式”救援，到底是不是黄其森能指望的救命稻草？还是会如业主预判的那样无果而终？时间会给出答案。
