来源：贝多财经
日前，北京京城佳业物业股份有限公司（下称“京城佳业物业”）通过港交所上市聆讯，并披露了聆讯后招股书。这代表着，京城佳业物业将于不久后开启招股，并在港交所上市。
资料显示，京城佳业物业是一家立足首都的物业管理服务综合运营商，曾承担了国家体育场（鸟巢）、政府办公大楼、国资委控制的企业集团等物业管理及相关服务。
截至2021年5月31日，京城佳业物业共管理183个物业，包括121个住宅物业、29个商业物业、26个公共及其他物业以及七个胡同，在管建筑面积分别为2140万平方米、120万平方米、160万平方米及640万平方米。
根据招股书，京城佳业物业是北京城建集团（下称“城建集团”）、城建发展（SH:600266）、住总集团及天街集团于2020年12月18日订立的发起人协议，于2020年12月22日于中国成立为股份有限公司。
截至最后实际可行日期，城建集团为京城佳业物业的控股股东，直接持股35.25%，并通过城建发展（44.63%）及旗下住总集团（18.98%）合共持有约98.87%的已发行股本总额，另有1.13%的股权由北京天街集团持有。
当前，住总集团副总经理张伟泽担任京城佳业物业的董事长兼执行董事，杨军任京城佳业物业的总经理兼执行董事，罗周、姚昕均任该公司副总经理兼执行董事职务。
根据中指院资料，按综合实力计，京城佳业物业在2021年中国物业服务百强企业中排在第24位。按截至2020年12月31日的在北京的在管建筑面积计，该公司在2021年中国物业服务百强企业中排名第三。
财务方面，2018、2019年和2020年，京城佳业物业的营业收入分别为9.17亿元、10.45亿元和10.91亿元，对应的净利润分别为4137.7万元、5111.9万元和6875.7万元。
2021年前5个月，京城佳业物业的营收为4.78亿元，2020年同期为4.24亿元；期内利润为3837.3万元，2020年同期的净利润为3692.8万元。以此来看，京城佳业物业2021年以来的业绩增速已经大幅放缓。
招股书显示，物业管理服务为京城佳业物业的主要收入来源。以2020年为例，其物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务的收入分别为7.33亿元、1.12亿元和2.45亿元，占比分别为67.2%、10.3%和22.5%。
截至2021年5月31日，京城佳业物业的签约建筑面积约3230万平方米，在管建筑面积约3050万平方米。其中，位于京津冀地区的在管建筑面积为2730万平方米，占比为89.4%。
作为城建集团控股的物业公司，京城佳业物业的物业管理收入极其依赖前者，该类收入在报告期内的占比均接近七成。
根据招股书，2018年、2019年和2020年度以及截至2020年及2021年5月31日止五个月，京城佳业物业来自关联方开发的物业提供物业管理服务的收入分别为3.91亿元、4.40亿元、4.79亿元、2.02亿元及2.14亿元，占相应期间物业管理服务所得收入的69.8%、64.6%、65.4%、72.1%及69.3%。
同期，由城建集团及其合营企业或联营公司开发的物业总在管建筑面积分别为1660万平方米、1810万平方米、1790万平方米及1830万平方米，各占相应日期总在管建筑面积的64.3%、62.9%、61.7%及59.8%。
相比之下，京城佳业物业对城建集团及其合营企业及联营公司所开发的住宅物业的平均物业管理费还远低于第三方。换句话说，京城佳业物业向第三方收取了更高的物业管理费。
报告期内，城建集团及其关联方所开发的住宅物业的平均物业管理费分别为每月每平方米2.1元、2.1元、2.2元及2.3元，而非北城建集团及其关联方所开发的住宅物业的平均物业管理费分别为每月每平方米2.9元、2.8元、3.0元及2.7元。
京城佳业物业在招股书中解释称，该差异主要是由于第三方所拥有物业大部分属于新近建成，有较高的楼宇水准，对此其能够收取较高费用。而对关联方所拥有的若干住宅物业收费较低，主要是该等经济适用房屋物业受到价格管制。
