出品｜大摩财经
粤系房企合生创展集团（0754.HK）收购恒大物业的交易搁浅后，又瞄上了奥园的物业板块。
11月3日，据REDD报道称，中国奥园（3883.HK）考虑将在香港上市的物管子公司奥园健康（3662.HK）控制权出售给合生创展集团，二者正在进行初步磋商。
奥园健康于2019年3月分拆上市，目前中国奥园持有奥园健康55%股权。以奥园健康昨日收盘价3.4港元计算，这部分股权对应市值达到14亿港元。
REDD引用消息人士的说法称，中国奥园希望这笔交易在本月底前能取得进展。中国奥园已着手进行约8亿美元至10亿美元的资产处置，以缓解自身的流动性压力。
受收购传闻影响，奥园健康盘中涨幅超过15%，收报3.73港元，涨9.71%，最新市值27亿港元。
追上来的老牌房企
本次交易的收购方合生创展是地产行业的老大哥，成立于1992年，发展初期就成为华南五虎之首。
进入新世纪后，合生创展逐渐掉队。先是“北伐”失利，斥巨资投入的京津新城沦为“空城”；随后创始人朱孟依又卷入黄光裕案被调查，造成银行抽贷，而且其效仿港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式，错过房地产行业的红利期。自2004年成为首家“百亿房企”后发展缓慢，到2019年才堪堪突破200亿规模。
这种局面直到朱家二代接手后才发生改变。2020年1月，朱孟依女儿朱桔榕走至台前，接棒合生创展董事会主席职务。朱桔榕掌舵后，合生创展向投资领域转型，把股权投资业务纳入主业。
此后，合生创展参与了中国平安旗下独角兽平安智慧城母公司赛安迪科技定增，并在二级市场上购入了中国平安（601318.SH；2318.HK）、汇丰控股（0005.HK）、中国移动（00941.HK）、平安好医生（1833.HK）和小米集团（1810.HK）等公司的股票。
合生创展投资业务的风生水起，让其成为房地产行业银根锁紧的行业大潮中少有的“有钱人”。截至六月末，合生创展现金及存款达到428.55亿，同期面临的短债仅有297.24亿。而且，合生创展保持了三道红线“全绿”：剔除预收款后的资产负债率为63%，净负债率为66%，现金短债比为1.45。
本次收购奥园健康，已经是合生创展在一个月内两次对物管上市公司抛出橄榄枝。
今年10初，合生创展披露了收购恒大物业控股权的计划，彼时合生创展计划为恒大物业50.1%股权支付200.4亿元。不过，这笔200亿的买卖，因双方付款方式的异议最终告吹。
随后，合生创展就盯上了奥园健康。
不过，合生创展收购奥园健康的计划还存在不少变数，二者只是初步接触，后续是否会和恒大物业一样不得而知。而且有市场消息称，合生创展也有兴趣收购雅居乐的物业公司雅生活服务（3319.HK）。
合生创展频频看好上市物管企业很好理解。在房地产行业普遍因融资收紧面临流动性压力的当下，手握重金的合生创展有机会借势出击，实现弯道超车。
今年前10个月，合生创展合约销售达到346亿，同比增长42%。值得一提的是，合生创展今年的销售单价同比大涨了103.5%。
目前，合生创展的业务由五大板块构成，分别是地产、商业、基建、物管、投资。今年上半年，各板块贡献的营收分别为64.83亿港元、20.26亿港元、11.56亿港元、15.94亿港元和50.07亿港元。其中物业板块合生活规模已经处于行业头部梯队。截至6月末，合生活服务30余座城市，超过200个项目，面积超过1亿平方米。
在此之前，合生创展方面已经表示分拆合生活的可能性。但在此前的物管公司分拆上市潮中，港股市场对物管公司耐心已经逐渐告罄，除部分头部玩家外，年内股价均有不同程度下滑，合生活想要顺利分拆并获得不错的估值并不容易。相比之下，接手一家上市物管企业再将合生活置入更加从容。
被担忧的奥园
和所有卖子求生的房企一样，中国奥园也在经历着市场的质疑。
10月底，市场传出中国奥园子公司京汉置业因借贷纠纷，成为失信执行人，引发中国奥园股债双杀。之后，中国奥园对传闻作出澄清，指该纠纷已经和解，目前正在履行中，京汉置业亦未被列为失信名单。
但市场对于中国奥园的流动性仍有担忧。
上个月，标普将中国奥园的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，并将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B”下调至“B-”。随后，穆迪将中国奥园B1企业家族评级和B2高级无抵押债券列入评级下调观察名单。
评级下调已经触发了中国奥园美元私募债中的提前到期的调控款。中国奥园私募债的总量尚未公开，据市场猜测可能超过5亿美元。市场传闻称，中国奥园本周一直在与私募债持有人沟通，向他们保证公司不会逃废债。
截至6月末，中国奥园有息负债达到1113亿，其中517亿需要在一年内偿还，同期中国奥园在手现金606亿。
短期来看，中国奥园债务没有太大问题，但是出售奥园健康，获得更多“活水”在当今的房地产逻辑下也是说得通的。
2021年上半年，奥园健康营收10.04亿元，同比增长83%；毛利润约3.47亿元，同比增长57.2%；毛利率为34.6%，同比下降5.7个百分点，处于行业中位。
截至6月末，奥园健康在94个城市为454个项目提供物管服务，在管收费建筑面积4430万平方米。同期，奥园健康向20个处于运营中的商场提供商业运营服务，在管面积89.2万平方米。签约情况显示，奥园健康的商业运营业务未来将扩大至41个商场，总建面190万平方米。
