作者 | 于婞、苏影
编辑丨卢泳志
来源 | 野马财经
继裁员、闭店、开单周期长等问题后，中国最大房地产交易服务机构贝壳(BEKE.US) 遭浑水做空。
12月16日，知名做空机构浑水发布报告称，贝壳涉嫌系统性欺诈，其正在做空贝壳。
12月17日晚19时7分，贝壳找房在公众号上进一步回应称，“浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。其报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。”
浑水做空贝壳，行业敲响警钟
在浑水机构长达77页的报告里，详细列举了各项案例和数据，以证明这样一个结论：贝壳新房销售总交易额（GTV）虚增126%，佣金收入虚增77%-96%，存量房交易额虚增33%。
浑水提出，贝壳经常在公司盈利电话会议上重复，“做正确的事情，即使很困难。”但贝壳做的事情完全与此背道而驰，浑水认为自己发现了大量欺诈行为，包括可能的旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购、虚假的商店、克隆商店和未披露的关联交易来增加收入。
贝壳找房在最新回应中表示，“首先，关于新房交易GTV和收入。浑水抓取交易量数据的方法是错误的，贝壳提供新房交易的通路有四条，而在浑水报告中只计算了其中两种方式，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。
其次，关于存量房交易GTV和收入。浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。同时，它利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。
再次，关于门店数和经纪人数，浑水的信息源是不完整的。贝壳App首页‘找经纪人’功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在 ‘新房’频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。同时，在此频道中，新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因此在计算门店总数时，浑水通过‘找经纪人’功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。”
而报告关于公司的其他指控，贝壳也表示，“其包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。”
12月16日开盘，收到做空报告的贝壳股价不跌反涨，盘中一度最高上涨13.44%。截至12月17日收盘，贝壳股价收跌1.98%，报18.31美元/股。
图片来源：罐头图库
据悉，在美股市场，浑水调研素来有“中概股杀手”之称，此前曾参与做空了新东方、好未来、安踏、瑞幸咖啡与爱奇艺等股。而梳理显示，浑水调研的做空虽然声势浩大，但并非“百发百中”，不少做空案例甚至以“翻车”而告终。
针对此次做空贝壳，一位市场人士表示，浑水本次发布77页的贝壳沽空报告，未引发市场积极反响，既说明该报告可能没有强力的观点支撑，也表明浑水机构已然失去了“一呼百应”的号召力，市场多空观望情绪明显。
但对于贝壳本身，在当前房地产市场趋于平稳，房价整体波动较小的情况下，地产企业利润在被削薄也是现实。
未来，传统的抽佣模式将会越来越难以奏效，行业大环境也不会一直允许中介赚很多钱。在这种前提下，即使贝壳此次不被沽空，其固有的商业模式也将面临考验。
而不仅是贝壳，这其实也在对整个中介行业敲响警钟。
值得一提的是，目前国内另一家知名房产交易平台安居客目前正在积极赴港上市。不过，按此时情况来看，安居客的当务之急应该全面整改平台“虚假房源”问题，上市对其未必是件好事。
安居客“老问题”依旧
10月9日，据港交所信息显示，安居客此前递交的IPO《招股书》已成“失效”状态。对此，安居客回复称“上市进程正在有序推进”。
而提起安居客，“假价格、假房源”等问题曾多次被外界诟病，却至今都没能得到彻底解决。
据不完全统计，自2017年至2020年，涉及假房源、黑中介、上线小产权房和保障性住房以及涉嫌泄露用户信息等问题，58集团、安居客因不合规操作至少被通报或约谈了7次。
而在黑猫投诉平台的商家列表里，截至2021年12月17日，安居客累计收到投诉量达到了1706条。
图片来源：黑猫投诉平台
消费者王新（化名）讲述：“我在安居客看上了一套房源，无论价格位置还是室内装修都非常诱人。联系房子的经纪人后，他要我先做登记，并交了390元的信息费，才可以去看房。”
王新表示，“因为相信安居客这个平台，也是想要服务更好一点，就很爽快的交钱了，但没想到交了费之后，工作人员态度直接转变，我在平台上所看中的房源是没有的。工作人员甚至直接告诉我，平台上的信息就是广告引流，价格也是虚假的。”
而在黑猫投诉平台上，类似的案例还有很多：
图片来源：黑猫投诉平台
其他平台，在百度搜索中，关于“安居客假房源”的相关结果约4320万个（截至2021年12月17日）。知乎、豆瓣、微博也有很多关于安居客假房源问题的举报和讨论。
图片来源：百度截图
不只是租房，安居客在二手房交易领域也存在故意以低价吸引客源的情况。
2021年4月15日，对于位于北京市西城区远见名苑的同一套房，安居客的描述是：1室1厅1卫，产权面积58 ㎡；贝壳则是：1室0厅，建筑面积57.75 ㎡。
图片来源：安居客（左）、贝壳（右）
预算方面，安居客表述：最低首付177.8万元，月供17026元；贝壳则是：净首付211万元，月供和税费等需要点击查看详情。
对于用户来说，安居客的信息更诱人。
但当小编当天通过安居客咨询中介时却被告知，该房源确实存在，但首付并非房源177.8万元。
中介表示：“安居客上的首付不包含中介费等”，其计算后得出，该房源净首付为211万元，与贝壳报价相同。总计首付需要准备226.75万元。
安居客上市“搁浅”因祸得福？
针对安居客平台发布虚假房源问题，北京时择律师事务所刘云律师表示，安居客平台上发布不真实的房源信息，吸引客户，属于虚假或引人误解的宣传，误导消费者，根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十六条的规定，属于为欺诈行为。
安居客是发布房源信息的平台，对房源信息有相应的监管责任，对于发布虚假房源信息，根据《消费者权益保护法》《反不正当竞争法》等相关法律规定，安居客和发布虚假房源的经纪人更多是承担行政责任，即主要由市场监督管理局、房管局行政部门进行监管。
对于消费者来说，刘云律师指出，消费者与安居客之间交易行为归根结底是一种合同行为，基于安居客发布的虚假房源信息遭受财产损害的，可以向其进行维权和索赔。
假房源问题为何屡禁不止？知名地产分析师严跃进表示，实际上房源造假，本质也还是企业存在一种无序的竞争，说直白点，类似假房源在此类平台是“有好处的”，即增大了房源数量和可选择量，同时诱导购房者点击。
所以对于各类诱导性的交易，需要进行严管，严跃进认为，真房源的确定，也需要建立二维码认证制度。如果房源有二维码认证制度，且和监管平台对接，相信造假的动机和行为明显会减少。
安居客以往的商业模式是一个输出流量的平台，盈利来自于导流费用而非分佣机制，这也使得安居客对用户上传内容的准确性把控有一定难度。
图片来源：罐头图库
不过，安居客《招股书》显示，2020年58同城私有化退市后，安居客集团打包安居客、58房产以及新产品爱房和巧房，从在线营销服务提供商转型为兼具房产信息和交易服务的开放平台。
3月26日，安居客进行股份拆分，1股拆10股。目前安居客总股本为23.36亿股，按照最后一轮融资时（拆分后每股）3.54美元，则IPO前，安居客总估值大约为82.7亿美元，即539亿元。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为：“安居客是想转向分佣制，所以通过上市融资，可以为转型争取时间和资源。”
事实上，安居客在我国房地产服务平台中付费经纪人数目最多，超72.6万人；截至2020年末，安居客线上覆盖的城市及县城数量超820个，为我国覆盖城市和县城数量最多的在线房产服务平台。
对于安居客来说，没有成功上市，反而赢得了宝贵的“刮骨疗毒”时间，如果顺利在港股上市了，或许浑水的目标就不是贝壳了。
贝壳遭遇做空之后的表现也值得安居客借鉴，回应及时、有依据，有效的挽救了投资者的信心，目前看来浑水的做空没有掀起太大的风浪。“打铁还需自身硬”，安居客想要走向国际资本市场，存在已久的“假房源、假价格”的问题，需要彻底解决了，否则会给未来的资本之旅埋下隐患。
