作者 | 苏影
来源 | 债市观察
连续实现千亿销售规模的上市房企正荣地产（6158.HK）突发股价异动。
2月11日午后，正荣集团旗下两家港股上市公司正荣地产、正荣服务（6958.HK）盘中闪崩，股价一度跌幅超80%。
截至当日收盘，正荣地产股价为1.23港元/股，跌幅66.39%，总市值为53.72亿港元（约43.76亿元），单日市值蒸发106.09亿港元（约86.43亿元）；正荣服务股价为1.73港元/股，跌幅57.7%，总市值17.95亿港元（约14.62亿元），单日市值蒸发24.5亿港元（约19.96亿元）。
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对于股价大跌，正荣地产回应表示，今日（2月11日）或有机构恶意做空再买入，公司正在进一步了解股价下跌原因。
当日，受股价下跌影响，正荣地产实际控制人欧宗荣持有的部分股份被强制平仓。
而债券方面，据上交所消息，当日下午“20正荣03”交易出现异常波动，盘中两次临时停牌，截至收盘时，跌幅为23.03%。
对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜分析，一般而言，在资本市场或者行业板块没有重大变动的情况下，某只个股股价突然下跌出现股债双杀，原因一般都是企业自身出了严重问题，或者有对企业而言的重大不利消息流传。严重的股债双杀将直接会威胁上市公司的股权结构稳定乃至流动性，从而让上市公司迅速陷入运营危机。
01
166亿元境外债券压顶
据财联社报道，此前，有市场传闻称正荣地产将不再按此前计划于3月按期赎回2亿美元永续债，且公司的境外债也将重组。
对此，正荣地产在当天（2月11日）回复时表示，公司将按原计划赎回永续债，相关传闻均不属实。
Wind数据显示，截至2022年2月12日，正荣地产总计有13只境外存续债券，5只将于1年内到期，合计规模为26.19亿美元（约166.41亿元），其中包括公司在今年1月提出将进行赎回的2亿美元永续债（约12.71亿元）。
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除了该笔永续债，正荣地产还有两笔债券将于上半年到期。其中之一“正荣地产 5.98% N20220413”发行于2021年4月，当前余额2.1亿美元（约13.34亿元），票面利率5.98%，将于今年4月13日到期。另外一笔“正荣地产 7.125% N20220630”发行于2021年7月，当前余额16亿美元（约101.66亿元），发行利率7.125%，将于今年6月30日到期。
值得注意的是，今年1月初，正荣地产刚刚宣布获得了中国银行91.4亿元的授信额度。截至目前，正荣地产在金融机构综合战略授信达2549亿元。
对此，正荣地产表示，金融机构向本集团批出授信额度，反映了金融机构对本集团的发展前景与偿债能力充满信心。
去年11月19日，国际评级机构惠誉曾表示，确认正荣地产长期发行人违约评级（IDR）为“B+”，展望从“正面”调整为“稳定”。
惠誉在评级报告中提出，从当前来看，正荣地产的投资回报率较低、土地储备满足开发年限较短。不过，与其他“B”区间同行相比，正荣地产具有更好的财务灵活性，预计其流动性风险可控。
此外，正荣地产在短期偿债方面也有一定压力。
财报显示，截至2021年6月30日，正荣地产应付款项及应付票据为225.97亿元，其中1年内到期的有223.06亿元；银行贷款及其他借款为453.46亿元，其中一年内应付为149.32亿元。但在同期，正荣地产的现金及现金等价物仅为349.82亿元。
图片来源：正荣地产财报
而在“三道红线”方面，截至2021年6月30日，正荣地产的净负债率为57.2%，剔除预收账款的资产负债率为72.4%，现金短债比为2.19，踩中一条，依旧维持在“黄档”。
02
销售额“虚高”未解
从百亿到千亿规模，正荣地产只用了5年，但其销售额“虚高”问题曾多次被诟病。
1月6日，正荣地产发布了2021年全年销售数据。2021年，公司合约销售额为1456.43亿元，同比增长2.64%；合约销售建面为880.26万平方米，同比下降1.07%；合约平均售价16500元/平方米。
按2021年3月年度业绩会上提出1500亿元销售目标来看，其完成率为97.1%。
而除了其年度销售目标没有达成外，正荣地产2021年的权益销售目标也未能实现。
图片来源：正荣地产公告
在2020年的业绩发布会上，正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋曾表示，从2020年到2021年开始，正荣陆续更加看重整体的权益销售规模，预计2021年正荣整体的权益销售额可达60%左右。
但据克而瑞2021年1-12月房企销售榜显示，正荣地产的全口径金额为1456.6亿元，排名25位；权益销售额为791.7亿元，排名38位。按此计算，正荣地产的权益销售比为54.35%，与60%仍有一定差距。
事实上，最近几年，正荣地产虽然在营业收入上保持了稳定的正增长，但增速方面却在逐年走低。
Wind数据显示，2018-2020年，正荣地产的营业收入分别为264.65亿元、325.8亿元和361.34亿元，但其增速则分别为32.33%、23.11%和10.96%。
与此同时，其销售毛利率也在下滑。2018-2020年，正荣地产的销售毛利率分别为22.76%、19.96%和19.11%。截至2021年6月末，其最新销售毛利率为19.06%，仍在小幅下降。
不过，在整个地产行业的寒冬之下，正荣地产的下降也不是个例。
此前，正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝黄仙枝曾表示，今年以来，“三道红线”、集中供地等政策对整个地产行业来讲影响较大，从第一批集中供地来讲，热点城市的土地价格仍在上涨。对此，公司正在努力应对，包括平衡土储和开发的关系、加强核心能力的建设，未来还将通过整合资源实现合作共赢。
03
欧式二代何时接班？
正荣集团成立于1998年，由福建莆田人欧宗荣创立，是一家全国性综合投资控股集团，总部位于中国上海。2018年1月16日，集团旗下正荣地产在香港联交所挂牌上市。
在正荣地产上市同一年，当时54岁的欧宗荣宣布卸任，将职位进行交棒给一众老臣。随后，正荣集团采取联席总裁模式，由黄仙枝出任集团董事长，林朝阳为行政总裁，以及王本龙担任联席行政总裁。
不过，几个月后，先是林朝阳由于其他工作安排宣布辞任。随后在2019年11月，王本龙也宣布离职。当时，正荣地产最初的“三人行”职业经理人天团，只剩下了黄仙枝一人。
而除了林朝阳和王本龙，正荣地产在上市之后，曾多次出现人事变动。Wind数据统计，截至2021年年底，公司共有10名董事会成员（高管）离任。
图片来源：Wind数据
与此同时，正荣地产的80后年轻高管则接连走向台前。
2021年3月26日，正荣地产新增两起董事任命，37岁的刘伟亮被委任为董事会副主席、36岁的李洋被委任为执行董事兼常务副总裁。至此，正荣地产董事会成员中80后已经占据半壁江山，其中之一为欧宗荣的第三子欧国伟。
值得注意的是，此前，欧宗荣的长子欧国强和三子欧国伟均在董事会中担任非执行董事。不过，2020年6月9日，正荣地产在公告中披露，因其他工作事务，欧国强并未在股东周年大会上连任非执行董事，将于股东大会结束后从该职位上退任。
目前，正荣地产的董事会成员中欧式二代仅剩下欧国伟一人。
对于二代接班一事，柏文喜表示，近几年正荣地产接连提拔80后年轻人担任高管，而且目前不少人都已经被委任为核心领导角色，可见公司应该已经处于欧氏家族二代的接班途中。
