来源：风云地产界
撰文： 廖凯
编辑：卢泳志
4月12日，有媒体报道，原实地地产执行总裁兼CFO李斌入职升龙集团，与此同时碧桂园文商旅集团副总经理刘嘉也加入了升龙集团。
另有消息指出，李斌加入升龙集团，年薪达到千万，刘嘉在升龙集团担任商业总裁，年薪也是接近千万级别。
据了解，李斌有过多次跳槽经历，曾在龙湖集团任职投资及财务经理，又先后任职旭辉、华夏幸福、泰禾等多家房企，在实地地产主要负责融资、资金、财务、税务等工作。刘嘉的履历则没有李斌豪华，不过其早年在广东本土民企做商业负责人，在凯德商用担任了9年多的华南区总经理。
值得注意的是，此次引进两位重量级高管的升龙集团，近两年来在广州拿下多个旧改项目，成为当地旧改大户，而此次引进的高管一个在融资方面拥有丰富的经验、一个对华南区域非常熟悉。
01
撤退郑州的“旧改大王”
在成为广州“旧改大户”之前，升龙集团曾被称为郑州“旧改大王”。
公开资料显示，升龙集团由公司董事局主席林亿创办于1999年，起家于福建，是一家集地产开发、资产管理、商业运营等多元化地产公司，围绕郑州、洛阳、南京等地区，开发了多个旧改项目。
2005年，升龙集团从福建到郑州，首进中原，当时在郑州的第一个项目便是燕庄城中村改造。
进入郑州以来，升龙集团在当地开发了升龙国际中心、升龙凤凰城、升龙天汇广场、升龙御玺等项目，成功改造了14个城中村，总开发面积超过2200万平方米。
随着多个项目拔地而起，升龙集团在此期间得到迅速壮大。2013年在郑州的销售额即突破百亿元，率先成为进入“百亿”时代的郑州房企，也成功晋升为郑州的“旧改大王”。
不过，与刚开始在郑州的辉煌相比，近几年升龙集团在河南麻烦不断。
2010年10月，升龙集团旗下7家关联公司与永辉超市签署租赁合同，需要在2013年3月底交付旧改项目的租赁场地给永辉超市，期限为20年。然而因为项目进展缓慢，最终7个项目仅交付了2个，最终被判支付近千万元给永辉超市。
去年5月，河南升龙置业还因没有在诉讼时效内主张过工期违约责任，被判支付剩余的装修款82.5万元。
风云地产界注意到，其位于郑州和洛阳的旧改项目近几年还陷入拆迁赔偿、建设工程施工等多个合同纠纷，两地的公司今年以来也多次被列为被执行人。
图片来源：天眼查
天眼查数据显示，升龙集团控股的郑州泽龙置业有限公司、洛阳升龙置业有限公司等5家公司，因为未按时履行法律义务被法院强制执行，涉及金额共计达到2279.2万元。
据悉，在河南麻烦不断的升龙集团，逐渐撤出了郑州等地，其在2015年郑州拿下旧改项目老鸦陈之后，没有进一步扩储旧改的动作，并且对外还挂牌出售郑州升龙国际中心和郑州金水路希尔顿酒店等项目，退出了洛阳升龙又一城建设项目。
值得一提的是，近几年逐渐撤出郑州等地的升龙集团，销售业绩也下滑明显。
克而瑞数据显示，2014年到2016年，升龙集团的销售额逐年上升，从154.3亿元跃升至313.2亿元，进入了中国房企排行榜top50。
不过好景不长，2017年开始，升龙集团的业绩逐年下滑，2017年销售业绩直接腰斩至149.3亿元，2019年降低至105.8亿元。
在克而瑞最新发布的《2020年中国房地产企业销售榜TOP200》中，已不见升龙集团踪影，全年权益销售额不足71.5亿元。
02
押注广州旧改，预计投资超800亿
对于旧改，升龙集团显得信心十足，在官网中，升龙集团表示在城市更新领域累计完成20多个旧改项目，面积逾3000万平方米，总投资额超2000亿元，被誉为“城市更新专家”。
风云地产界（微信公号：fydcj888）注意到，逐渐停止在郑州等地扩储的升龙集团，已经将重心更多转移到广州，拿下当地多个旧改项目。
据了解，2017年进驻广州后，升龙集团于2018年7月拿下广州市南沙区金洲、冲尾自然村改造项目，此后一年内拿下了广州市黄埔、增城和番禺等地的4个旧改项目，2020年又再度拿下明经村等5个旧改项目。
有资料显示，进入广州三年以来，升龙集团已经在广州拿下了南沙金州项目、冲尾项目、黄埔区汤村项目、镇龙项目、长岗项目、南湾项目、曼园项目、番禺区蔡边 、一村项目、蔡边二村项目、沙溪项目、增城区群星村项目等20个城中村旧改项目，已经在富力地产、时代中国、星河湾等广州“旧改大户”的环伺之下强势突围，成为广州新晋的“旧改大户”。
在业内人士看来，旧改项目是各大开发商非常纠结的一种业态，利润空间大、土锁能力强是旧改两大特点，但由于成本、时间等不可控因素，对于资金要求比较高，对企业的现金流安全来说是一个极大的考验。
近两年来，升龙集团在广州拿下的9个旧改项目，预计投资金额超过800亿元，庞大的投资金额与逐年下滑的销售业绩，以及不足百亿的销售金额形成鲜明对比。
据了解，与升龙集团的快速拿下旧改项目速度相比，其位于广州黄埔区汤村、明经村等多个旧改项目同样出现推进进展缓慢的现象。
例如升龙集团在广州最大的旧改项目黄埔区汤村，其汤村的安置房建设工程原本预计最快2020年就可完工，但该项目直到去年10月才取得建筑工地施工许可证。
如今升龙集团押注广州旧改项目，受制于旧村改造项目投入成本大、变现周期长等特点，其现金流也面临着考验。
根据中建投信托官网公布的去年7月升龙郑州天汇集合资金信托计划介绍，升龙集团目前资产规模为658.40亿元，净资产286.79亿元，资产负债率为56.44%。
