来源：中访网
近日，太古地产公布了2021年业绩财报。在地产寒冬的当下，这份成绩单可谓是相当亮眼。财报显示，2021年太古地产实现总收入158.91亿港元，同比增长19%；营业溢利总额为78.39亿港元，同比增长42.37%；归属股东净利润71.21亿港元，同比增长73.85%。
美中不足的是，太古地产在2021年并未成为均衡发展的“三好学生”，其内地和香港业绩表现呈现出两极分化的发展态势。不仅如此，在管理层大换血后，太古稳健的经营风格正在发生改变，加速扩张的内地商业版图也使得其债务和现金流承压。
两地业绩“冰火两重天”
香港一直都是太古地产的大本营，最新财报显示，在太古地产已落成的投资物业中，香港地区占总面积57%，占租金收入60%，占资产净值80%。然而受当地严峻的新冠疫情影响，香港地区2021年营收不增反减。作为对比，在内地行之有效的防疫措施下，太古地产2021年内地业务逆势上扬，表现抢眼。
营收上，2021年太古地产香港收入87.76亿港元，相比2020年下降5.7%；内地2021年收入38.5亿港元，比上年同期增加24.9%。
投资物业估值上，2021年太古地产在中国内地的投资物业录得物业估值收益净额为27.88亿港元，而香港的投资物业则是亏损净额37.26亿港元。
租金收入方面，2021年，太古地产租金收入总额为125.54亿港元。其中，香港零售物业的租金收入总额22.91亿港币，同比2020年下跌10%；内地零售物业的租金收入则同比上涨了27%至31.68亿港币。
屋漏偏风连夜雨，2022年开年以来，香港疫情进一步加重，每日确诊人数屡创新高，在此基础上，太古地产在香港提出了相应的宽租政策，但这也势必会影响太古地产一季度在香港地区的业绩。
加速扩张致债务承压
基于内地市场的良好增长态势，太古地产不断加码内地投资。2021年7月，其与静安置业成立合资公司，拟共同开发上海张园保护性项目；2021年9月，上海前滩太古里正式启幕，开店率、客流量、销售额均创下太古地产所有内地商场开业新高；2021年11月，北京三里屯太古里西区迎来亮相，城市更新步伐持续迈进。掌握网红地标的流量密码后，太古地产在内地的野心不止于此。
据财报披露，2022年西安太古里项目第一期预计于夏季开幕；北京未来将在三里屯公交维修设施改造成为商业中心；同样位于北京的颐堤港二期项目也在筹备中；广州市聚龙湾片区将开发新的零售项目。太古地产主席白德利表示，计划未来十年投资超过1000亿港元，而其中，超过一半资金将投资于中国内地，在一线及新兴一线城市重点发展以零售为主导的综合发展项目，太古预期，未来十年集团应占中国内地物业组合的总楼面面积将增加一倍。
另一方面，如此大手笔的开疆扩土也给太古地产带来了不小的债务压力，截至2021年末，太古地产的债务净额有所增长，为103.34亿港元，同比上升56%，资本净负债比率上升1.2个百分点至3.5%。另外，年报显示，太古地产一年内到期的银行借款及债券高达90亿港币，占银行借款及债券总额的37%。
现金流收紧，开启卖卖卖模式
债务承压的同时，太古地产的现金流也有所收紧。投资业务的现金净额发生断崖式下降，从2020年的84.16亿港币降至2021年的-31.96亿港币；现金及现金等价物价值也从2020年末的212.02亿港币缩水至2021年年末的148.33亿港币。
面对现金流压力，太古地产开启了“卖卖卖”模式，2018年及2020年，太古地产先后向基汇资本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物业，累计回笼资金约250亿港元；亦出售了位于美国迈阿密的两座写字楼，并首度拆售香港太古城住宅项目的停车位。在业绩发布会上，太古地产主席白德利表示，“会继续售卖非核心资产以抽取资金。”
瑞信、里昂下调目标价
面对太古地产这份两极分化的业绩报告。瑞信将太古地产资产净值折让预测由35%扩至40%，股份目标价由31港元降至25.6港元，评级维持“跑赢大市”，并调低集团今明两年盈利预测分别9.8%及9.1%，以反映写字楼租金降低3%、提供更多零售租金宽减，及经营开支增加。
里昂同样发表研报称，太古地产去年盈利及派息优于该行预期，主要由于资产处置及租赁业务表现较预期强。而集团目标每年派息有中单位数增长，在挑战的市场环境下亦是有惊喜。为反映香港第五波疫情的影响，该行下调太古地产今明两年盈利预测分别1.7%及2.3%，股份目标价由24.1港元降至21港元，评级维持「跑赢大市」。
