来源：中访网
在商管物业仍享有高估值红利之际，花样年宣布拟分拆商管物业业务单独上市。但是即使分拆上市成功，或也无法根本解决其巨大的债务压力。
分拆上市，享受商管物业高估值红利？
7月26日，花样年控股（以下简称“花样年”）、彩生活发布联合公告称，正考虑寻求将各自商业及综合用途的物业管理业务、商业运营管理业务进行分拆，于联交所主板单独上市。目前联交所已确认，其可就建议分拆进行上市申请。
2018年以来，房地产行业掀起了一股分拆物业上市潮。物业股相较于住宅开发等业务享有更高的估值，成为近年房企融资的重要手段之一。
不过，花样年旗下的彩生活却早在2014年就被拆分于港交所上市，成为内地第一家在香港上市的物业管理公司，被称为“物业第一股”。截止2020年末，彩生活在管面积3.61亿㎡，合约面积5.63㎡，规模不小。但是其2020年主营收入35.96亿元，较2019年的38.45亿元同比下降6.5%，归母净利润5.02亿元，同比仅微增0.6%，业绩欠佳。
种种原因下，彩生活没有享受到前期房企分拆物业上市潮的红利。目前，彩生活市盈率仅6倍多，总市值仅约40亿港元。而据中指研究院发布的中国物业管理行业2021上半年总结与下半年展望——资本篇的数据，截至2021年6月30日，共有46家物业服务企业上市，平均市盈率34倍。
花样年分拆商管物业业务上市，大概率是为了让商管物业板块享受到更高的估值，帮助花样年融资。因为相比普通的住宅物业管理业务，目前的商业管理业务被二级市场看好，可享受到较高估值。7月份上市的中骏商管，目前市盈率高达约45倍。
能缓解花样年债务压力吗？
花样年财报数据显示，截止2020年末其剔除预收账款的资产负债率为72.4%，高出70%的红线。其净借贷比率为75%，低于100%的红线，非受限资金与短期债务的比例为1.37倍，满足1倍的要求，目前踩中一道红线。
但是花样年的真实负债水平要高得多。此前据《中国科技投资》报道，2020年花样年将六家控股子公司的股权分别出质或转让给金融机构。股权出质或转让以后，花样年对其中四家控股子公司的持股比例降至50%以下。以上做法可把控股子公司变成无需并表的联营或者合营公司，起到将表内负债表外化的作用，可掩盖真实负债水平。
今年5月以来，花样年美元债出现大规模下跌。6月17日，花样年宣布成功发行2亿美元3年期美元债，票面利率高达14.5%。以如此高的利息海外融资，花样年的债务压力可见一斑。
参考中骏商管等商管物业股上市时的融资金额，花样年分拆商管物业业务上市至多融资数亿美元。而花样年的美元债务就有高达约30多亿美元，上述融资规模相较其债务规模来说“杯水车薪”。
先后被惠誉及穆迪下调评级
7月6日，惠誉将花样年的评级展望从“稳定”调至“负面”。惠誉表示，截至2020年底，花样年的合并杠杆率(对合资企业和联营企业的担保进行调整后)从2019年的45%升至50%。同时，花样年对资本市场债务的依赖度提升，尤其是美元债券。
7月16日，穆迪将花样年的评级展望由“稳定”调整为“负面”。穆迪表示，鉴于花样年控股对离岸债务资金高度依赖，在信贷条件收紧且离岸资本市场动荡的情况下，该公司的再融资活动将面临更高的不确定性。另一方面，花样年的杠杆率有所改善，但仍处于较高水平；举债扩张导致利息覆盖率较弱；资金结构较为集中，高度依赖离岸美元债券。
两大评级机构双双下调其评级，大概率将提升花样年海外融资的利率，增加其债务压力。
