雷达财经出品 文|江北 编|深海
国内首批数据中心REITs产品发行取得关键进展。
6月18日，雷达财经自中国证监会官网获悉，南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“润泽科技数据中心REIT”）已通过审核。同日，“南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金”也被证监会正式批复准予注册。
这一事件标志着公募REITs底层资产迎来重要扩容，填补了国内公募REITs市场在数据中心领域的空白。
为何数据中心REITs花落润泽科技？有分析人士认为，润泽科技作为国内领先的智算中心运营商，其“数据中心+绿电”模式与REITs资本工具的协同创新，有望成为破解算力行业重资产瓶颈的标杆案例。
从投资角度，国盛证券分析师杨业伟认为，润泽科技数据中心REIT项目评估逻辑整体合理，项目运营及财务表现稳健，考虑该项目现金流稳定性较好、作为新品类REITs资产可进一步分散REITs投资，预测分派率绝对值仍有一定性价比，具有一级参与价值。
项目曾获评“国家绿色数据中心”
公开资料显示，润泽科技数据中心REIT以上市公司润泽科技位于河北省廊坊经济开发区的国际信息云聚核港（ICFZ）A-18数据中心项目作为底层资产。
该项目自2020年12月16日开始运营，剩余运营年限超过49年。其距离北京市南六环直线距离约20公里，距离大兴机场直线距离29公里，能够满足北京区域客户对低延迟、高可靠性的需求，曾获评“国家绿色数据中心”。
润泽科技数据中心REIT的申报成功，对于盘活国内数据中心行业基础设施资产有着极大借鉴意义。
近年来，随着我国各地区、各行业数字化转型深入推进，中国内地数据中心市场规模将保持持续增长态势。而数据中心作为新质生产力核心要素之一，也被纳入我国“十五五”战略产业，战略地位愈发凸显。
然而，数据中心行业属于典型的重资产模式，投资规模大、回报周期长。公募REITs则为数据中心企业提供了高效的融资渠道，推动行业从重资产运营向“投融管退”闭环转型，加速资金回笼。
从公募REITs底层资产扩容的角度看，此次润泽科技数据中心REIT项目的获批也是监管层金融创新助力新质生产力发展政策在实施过程中的一次重大突破。
今年以来，证监会多次发文鼓励企业利用REITs类工具对数据中心类的优质基础设施资产进行融资。
2025年2月7日，证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》再次明确，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造。
2025年6月18日，证监会主席吴清在2025陆家嘴论坛开幕式上发表了题为《充分发挥多层次资本市场枢纽功能推动科技创新和产业创新融合发展》的主旨演讲，指出在新的形势下，构建以资本市场为枢纽的创新生态、提升创新资本形成效率，对于加快科技创新和产业创新融合发展意义重大，下一步将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技创新领域存量资产。
润泽科技为何能拔得头筹？
润泽科技凭借什么拔得头筹，获得行业的首批REITs？
资料显示，润泽科技是国内领先的智算中心整体解决方案提供商，始终专注于园区级、高等级、高效能、绿色智能算力和算力基础设施的投资、研发、建设、持有和运营，主营业务包括IDC（InternetDataCenter，互联网数据中心）和AIDC（ArtificialIntelligenceDataCenter，人工智能数据中心）两个板块。
今年3月，在谈及项目申报初衷时，润泽科技董事会秘书沈晶玮表示，公司考虑发行公募REITs主要基于两方面原因：首先，国家鼓励多个行业试点发行公募REITs，以盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环其次，润泽科技作为IDC行业的头部企业，拥有多个成熟的数据中心项目，这些项目手续齐备、运营稳定，且盈利能力强，符合公募REITs的发行要求。
总的来看，润泽科技作为国内民营第三方IDC企业龙头，较早进入IDC市场并聚焦主业运营，其项目主要集中于一线城市卫星城，具备稳健的盈利性和稀缺性。
根据科智咨询数据，2023年润泽科技位列中国传统数据中心第三方服务商市占率第四（市占率5.4%）。
浙商证券研报则显示，目前公司已于6大核心区域建成7个AIDC智算基础设施集群，基本完成全国“一体化算力中心体系”框架布局，并规划约61栋智算中心、约32万架机柜。公司持续夯实IDC领先、液冷领先和AIDC领先三大优势，未来有望抓住AI产业机遇，持续受益于AI高速发展及大模型集群效应显著增强带来的智算需求爆发。
具体到此次获批的润泽科技数据中心REIT项目而言，其盈利性已然十分稳定。
募集说明书显示，润泽科技数据中心REIT项目自2020年便与中国电信北京分公司签订合作协议，故该项目2021-2023及2024年前三个月的平均签约率均为100%。平均上架率则稳步上升，经历投入运营后的爬坡期后，2023年及2024年前三季度平均上架率已达到99%以上水平。托管服务费收缴率方面，近三年该项目向中国电信北京分公司的托管服务费收缴率均为100%。
2021-2023年，润泽科技数据中心REIT项目实现收入3.03亿元、5.23亿元和5.5亿元，毛利率分别为53%、50%和52%，同期EBITDA分别为1.9亿元、2.9亿元、3.1亿元，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）利润率分别为61%、55%和58%。
市场人士表示，数据中心资产兼具稳定性和成长性，是理想的公募REITs投资标的。
随着近年来AI技术的发展和数字化转型对数据中心的需求激增，行业发展前景良好，同时数据中心资产符合政策导向，且具备市场需求和创新潜力，有望成为公募REITs参与机构的重点布局方向。乘AI算力东风，公募REITs在数据中心行业实现破冰无论对公募REITs市场还是数据中心行业都具有划时代的里程碑意义。
