雷达财经出品 文|孟帅 编|深海
近日，上海芈知文化的法人朱女士发微博称，上市公司德必集团旗下德必外滩WE，采用堆放建筑垃圾、走廊停电、停用洗手间等方式，逼退合约期租户。
德必集团工作人员向雷达财经表示，朱女士租赁的9层装修为必要的园区公区改造，改造前已经全园区通知，并征得包括朱女士在内的相关客户企业同意。园区在施工过程中，对于存在的潜在风险，园区都用隔板等措施确保客户正常办公。目前，工程进度处于正常推进中。
“他们园区改造是他们的权利，不管我们同意与否他们都可以进行。但是公区改造是否应该有一个改造的作业规范，比如改造期间的安全保障、改造时间等等。”对此，朱女士称，自9月13日施工至今，其办公室所在的9层“几乎没有什么变化”，许多钉子裸露在外，墙皮掉落，走廊停电，洗手间停用，已经严重影响到员工的正常工作及生命安全问题。
目前，双方仍在僵持之中。
德必集团与租户陷入腾挪办公室纠纷
据朱女士介绍，2020年、2021年，她名下的两家公司与德必集团旗下的德必外滩WE"就办公场所签订了租赁合同，租下了位于上海市黄浦区九江路501号的办公室，合同约定租赁期限截至2022年5月底。
朱女士称，其租赁的园区位于上海市中心，前身为华商证券交易所，当时选择的办公室在9层，其中902区域较大，故分成了四个独立的办公室。除此之外，还拥有公用会议室、其他公共区域、走廊等空间，她所在的公司租用了其中的902-3室及902-6室。
朱女士表示，在办公场所租赁的合约期间，公司及其本人并没有出现过任何违约的行为，也从未有拖欠房租的行为，自己公司还曾在德必集团上市时的某期企业内刊中，被评为“优秀企业之星”。
但8月初，朱女士收到了德必方发来的有关其公司租用的办公室挪移的邮件。据邮件显示，朱女士原来9层的办公区域租金为4.7万元/月。朱女士称，算上免租期，折算下来约为7.5元/㎡（含物业）。
德必方为办公室腾挪提供了三个方案：其一，搬至面积233㎡的905室，月租金为60143元/月，全年房租朱女士还需支付德必5572元；
其二，搬至面积274.02㎡的628室，月租金为70732元/月。经朱女士核算，该方案房租由原来的4.7万元/月增长至7万元左右/月，每个月租金增加约2.3万元，合同期内增加约20.7万元房租；
其三，切割628室为两间，其中一间面积等同于902-3室、902-6室面积之和。
朱女士称，905室此前是练功房，窗户很少，首轮沟通便已明确不在其考虑范围之内，目前902-1的企业已迁至方案一的905室。
此后，双方经过了多轮交涉。朱女士称，德必方提出若公司配合搬迁至628室，租期内房租可以按照原合约价格履行，但合同到期后租金为70731元/月；或采取分割628室的方案，租金为50076元/月，此方案下续租价格可优惠至4.7万元/月，并要求朱女士2天内给予确定答复。
但朱女士认为德必方给出的价格，仍旧超出其可以承受的范围；而628室闲置半年一直未租出去，且虽然两家公司均在自己名下，但各自独立运营，不方便共享同一处办公空间。此外，如若到期后公司不愿承担上涨的房租，便会面临10个月内重复搬家两次的命运。
几番交涉后，双方就此事并未达成共识。朱女士称，在表达了公司将不再在德必续租的想法之后，德必方的工作人员要求其承诺几天之内找好房子并搬出去。8月24日，朱女士在德必外滩WE"群询问有关安全的检查问题，次日被移除群聊。
据朱女士透露，之所以德必方迫切想让其腾挪办公区域，是因为德必方想将办公区域整租给新的客户，这样可以将公区面积算作出租面积，增加房租收入。
对此，德必集团品牌部的工作人员向雷达财经回应称，园区与客户协商过程中，并不存在朱女士所说的相关情况。前期沟通方案中，园区已提出来包括赔偿、置换更大办公室、房租维持原有房租不变等建议，但朱女士并未采纳。
德必集团还表示，目前朱女士公司仍正常在园区9楼办公，园区并未有新客户入驻或意向客户签约，也并未收到过朱女士就续租等相关事宜的沟通信息。
对于朱女士被提出群聊一事，德必集团方解释称，8月下旬，园区运营人员接到园区内其他客户反映，朱女士私下添加群内其他客户，并影响客户正常办公。在接到投诉后，为保障其他客户正常办公权益和园区运营秩序，将其清出，但对朱女士作为园区客户的服务始终保持正常。
9月3日，德必方贴出一张告知函，称9层的办公区将进行维护改造。9月10号，德必外滩WE"方开始对公区进行改造和装修。
但朱女士表示，自9月13日至今，9层的改造工程没有实质性的进展，“几乎没有什么变化”，仅在走廊中间用木板进行隔离，且木板时而打开时而合并，许多钉子裸露在外，墙皮掉落，期间走廊停电，洗手间停用时间长达一个月左右，已经严重影响到她及她公司员工的正常工作及生命安全问题。
朱女士还补充道，德必方还在走廊贴满了海报，“本周开始我们会对9楼进行持续性改造，我们在楼下628室为您方准备好了新的办公室”，“不要困在自己的情绪中，让我们一起为员工创造更好的发展环境和办公环境”。
对此，德必集团方工作人员回应称，9层装修为必要的园区公区改造，改造前已经全园区通知，并征得包括朱女士在内的相关客户企业同意。园区在施工过程中，对于存在的潜在风险，园区都用隔板等措施确保客户正常办公。目前，工程进度处于正常推进中。
旗下部分租赁房产存在产权、债务、查封等风险
德必集团的名字，源自《论语·里仁篇》中的“德不孤，必有邻”，创始人、董事长贾波希望借此名字，汇聚有德之人、共同创业。
官网显示，德必集团是致力于文创、科创企业发展的服务商，属于“轻资产、重创意”的文化创意产业。德必集团除了为企业提供高品质办公环境外，也为入驻企业提供创业服务、品牌推广、财务顾问、工商注册、wehome线上等服务。
财报显示，截至今年上半年末，德必集团的版图布局已覆盖国内的上海、杭州、北京、苏州、成都、南京、长沙、西安、合肥等多个城市，并辐射至海外的意大利、美国等地，旗下运营管理的文化创意产业园区达51个，运营管理面积约82.56万㎡。其中，承租运营园区43个，参股运营园区6个，受托运营园区2个。
值得一提的是，记者出身的贾波在创办德必集团之前，曾有过多段创业经历。贾波早先曾开过一家时装店，但却意外遭遇了一场火灾，毁掉近20万库存。随后，他又投身广告行业努力还债，然后又用积攒的钱进行房地产、连锁酒店等投资。
2005年，贾波接手了一个老旧厂房改造项目，误打误撞进入了文创产业园区运营行业，创办了德必集团。今年2月10日，德必集团在深交所创业板成功挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的产业园区运营服务商。
目前，德必集团采用的三种经营模式分别为承租运营、参股运营、受托运营。财报显示，贾波同妻子李燕灵是德必集团的实际控制人，合计持有公司56.04%的股份。
天眼查显示，德必集团在上市前曾于2016年9月至2018年9月期间获得过4轮融资，投资方包含达晨财智、卓元资本、海尔资本、江铜有邻、中民投、阳光财险、华点投资、招商致远资本等，其中C轮融资金额达数亿元。
由于德必集团从事的主要是产业园区“二房东”的生意，因此公司在项目运营中也存在一定的经营风险。德必集团在招股书中坦言，部分园区租赁的房产未办理产证，存在权利限制、政策变更等风险。
德必集团与北京市东风农场有限公司签约的东枫德必WE"园区项目，坐落于北京市朝阳区东风南路8号。虽然该项目于2017年12月便已早早竣工，并于2020年12月31日取得1至9号楼以及12幢的产权证书，但截至2020年12月31日，仍有部分产权证书（10号楼、11号楼）还在办理中。
德必集团与方系珀丽置业（上海）有限公司签约的天杉德必易园园区项目，位于上海市长宁区天山路1900号，属在建工程，也未取得产权证书，依据法院裁定，方系珀丽置业（上海）有限公司获得该房产的经营使用权。
德必集团称，其参与运营的项目园区物业多由老旧建筑改造而来，个别园区租赁房产中有部分房屋尚未取得产权证书，多为历史原因形成的临时建筑或辅助设施建筑。根据相关租赁合同，目前德必集团承租运营租入的未取得产权证书的房产面积约 2.6 万㎡，占德必集团承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为4.23%。
虽然德必集团与合作方在合约中约定了物业出租方对因无产权证书导致的损失需要承担的赔偿责任，但仍不排除无产权证书的房产会被认定为违建拆除的可能因此仍对公司的经营埋下了一定的隐患。
除了产权证书未办妥外，德必集团承租的园区还存在房产抵押、查封的情况。
德必集团与上海新湖房地产开发有限公司签约的德必虹桥绿谷WE"园区，该处房产中201室、202室等多处房屋，已被上海新湖房地产开发有限公司抵押给了中国农业银行股份上海闸北支行、中国工商银行上海市普陀支行，分别涉及债务金额2亿元、1.4亿元，债务履行期限分别自2016年5月23日至2026年5月22日止、自2016年3月21日至2023年3月31日止。
德必集团与上海医药（集团）有限公司签约的位于上海市长宁区愚园路716号德必愚园1890园区项目，房产被江苏省无锡市中级人民法院予以查封。德必集团表示，虽然目前暂未对实际承租造成影响，但仍存在日后因查封事项影响愚园正常运营的可能。
此外，德必集团利用存量房产运营文化创意园区，还存在承租位于划拨土地上的房屋及承租房屋所在土地的实际用途与规划用途不一致的情况。截至2019年9月30日，德必集团承租运营的园区项目中17个园区承租的建筑物所在土地使用权系物业产权方以划拨方式取得，25个园区承租的建筑物所在土地的实际使用情况与规划用途不一致。
业内人士认为，虽然德必集团多次强调自己与合作方在合约中约定了因上述风险而导致的具体赔偿事宜，并说明这些存在风险的房产业务占各期营业收入的比例较低，对公司生产经营、财务状况影响也较低，但这些存在不确定性的房产，仍像一颗颗深埋地下的雷，对德必集团的未来发展构成一定的隐患。
半年时间负债率接近翻倍
财务数据显示，2018年至2020年，德必集团分别取得7.72亿元、9.1亿元、8.33亿元的营收，归母净利润分别为5141万元、1.14亿元、9840万元，其中2020年营收、归母净利润较上一年同比分别下降8.42%、13.57%。
今年上半年，德必集团实现4.54亿元的营收，同比增长14.84%；归母净利润为5128.87万元，同比增长8.19%。
德必集团称，由于国内的疫情得到有效控制，公司所处的办公市场逐步恢复正常，为公司的运营提供了有力的外部条件；公司不断提升运营能力；存量园区业务板块也基本恢复到疫情前的状态；持续发展的新增项目也贡献了收入及利润。
不过，德必集团的资产负债率偏高。截至上半年末，德必集团的资产负债率达到66.9%，而2020年年末资产负债率为34.15%。
德必集团对此表示，受新租赁准则影响，若剔除新准则影响后，本期末资产负债率为23.38%。截至上半年末，德必集团的短期借款为646万元，相较上年末增长158.28%，德必集团称主要系报告期内新增银行借款导致。
此外，德必集团在二级市场上的表现并不尽如人意。截至11月12日收盘，德必集团报收33.3元/股，较上市首日最高点82.67元，大幅缩水。
在投资者关系互动平台上，有投资者问及德必集团公司股价下跌问题，德必集团称，公司上半年的业绩保持稳健增长，但股价的表现不是很理想，公司管理层也很重视市值管理，一方面公司会坚持做好业绩，保持业绩持续增长，同时公司会积极主动和市场投资人互动交流，让投资人更好的了解文科创园区运营行业和未来发展规划，做好市值管理工作，回报股东们的信任。
